Charges locatives et prescription : modification par la Loi ALUR

LEX

La conclusion d’un bail met à la charge des parties des obligations réciproques, il s’agit d’un contrat synallagmatique:

la cause de l’obligation de l’un est l’obligation de l’autre.

Le locataire doit payer le loyer et les charges , en échange  le bailleur doit lui laisser l’usage paisible des lieux.

Les charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle par le bailleur .

Cependant, il arrive pour diverses raisons, que le bailleur soit en retard.

Jusqu’à la Loi Alur du 24 mars 2014, l’arriéré ou le trop perçu pouvait être réclamé par le bailleur ou le locataire jusqu’à 5 années après.

La Loi Alur a modifié la durée de la prescription qui est réduite de 5 à 3 ans.

Mais cette réduction de délai n’est pas toujours facile à appliquer et il convient de se reporter à l’article 2222 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

En pratique, il faudra distinguer deux périodes:

La loi Alur du 24 mars a été publiée le 26 mars 2014, elle est donc entrée en vigueur le 27 mars 2014.

C’est cette date qu’il faudra repérer pour distinguer deux périodes:

Les charges antérieures au 27 mars 2014 :

Pourront être réclamées jusqu’au 27 mars 2017 dans la limite de 5 ans en arrière, à compter de la date de réclamation.

A partir du 27 mars 2017, tous les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 et non réclamés seront perdus.

Les charges postérieures au 27 mars 2014 :

Leur réclamation reste possible pendant 3 ans.

Pour interrompre la prescription il faut délivrer un acte interruptif:

une demande en justice en référé ou au fond, un commandement , un acte d’exécution forcée.

L’attention du débiteur (locataire ou bailleur) est attirée sur le fait que la reconnaissance par le débiteur de sa dette vaut interruption …

Si vous acceptez de régler votre dette alors qu’elle est prescrite pour partie ou entièrement, en échange par exemple de délais ,  vous ne pourrez plus la contester et faire valoir la prescription.

Que vous soyez bailleur ou locataire, il peut s’agir d’un arriéré ou d’un trop perçu et ces délais vous sont opposables.

Mais le Juge peut réduire ou rejeter la demande de régularisation s’il la considère déloyale ou résultant de la faute du bailleur, il appréciera en fonction des circonstances de l’espèce le bienfondé de la réclamation.

Des délais de paiement pourront également être octroyés.