Sous locations, AirBnb, un coup d’arrêt ?

Par arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de Cassation fait trembler les locataires qui sous-louent leur appartement sans l’accord du propriétaire … Dans cette affaire, ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l’appartement, le bailleur propriétaire des lieux a non seulement délivré congé pour sous-location irrégulière mais a également sollicité et obtenu le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession . Cette décision qui confirme l’arrêt de la Cour d’Appel est lapidaire: par un attendu bref et précis, la Cour de Cassation confirme : « Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; » C’est sur la nature des sous-loyers perçus qui sont qualifiés de fruits civils, que le raisonnement aboutit à une solution qui devrait inquiéter les locataires… lire ici la...

Le syndicat des copropriétaires n’étant pas une entreprise, le licenciement n’est pas soumis aux dispositions du licenciement économique

C’était une question récurrente dans les litiges post licenciement de concierge dont le syndicat des copropriétaires, par souci le plus souvent de  réduction des coûts avait décidé de supprimer le poste. S’agissant d’une suppression de poste, faut il ou non appliquer les dispositions relatives au licenciement pour motif économique ? La Cour de Cassation a répondu clairement par un arrêt du 1er février 2017 lire l’arrêt : NON C’est la nature du syndicat des copropriétaires qui l’exclut des dispositions du licenciement économique car ces dispositions ne s’appliquent qu’aux entreprises , or, comme le dit justement la Cour de Cassation, le syndicat n’est pas une entreprise: « Mais attendu que la cour d’appel a décidé à bon droit, qu’un syndicat de copropriétaires n’étant pas une entreprise au sens des dispositions de l’article L. 1233-1 du code du travail, le licenciement de la salariée, même s’il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n’est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique ; que le moyen n’est pas fondé ; » La suppression du poste de concierge ou gardienne suscite de nombreux litiges , soit devant le Conseil de prud’hommes ou au sein des copropriétaires  sur la question de la majorité nécessaire à obtenir en Assemblée Générale pour décider de cette suppression du...

Charges locatives et prescription : modification par la Loi ALUR

La conclusion d’un bail met à la charge des parties des obligations réciproques, il s’agit d’un contrat synallagmatique: la cause de l’obligation de l’un est l’obligation de l’autre. Le locataire doit payer le loyer et les charges , en échange  le bailleur doit lui laisser l’usage paisible des lieux. Les charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle par le bailleur . Cependant, il arrive pour diverses raisons, que le bailleur soit en retard. Jusqu’à la Loi Alur du 24 mars 2014, l’arriéré ou le trop perçu pouvait être réclamé par le bailleur ou le locataire jusqu’à 5 années après. La Loi Alur a modifié la durée de la prescription qui est réduite de 5 à 3 ans. Mais cette réduction de délai n’est pas toujours facile à appliquer et il convient de se reporter à l’article 2222 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. » En pratique, il faudra distinguer deux périodes: La loi Alur du 24 mars a été publiée le 26 mars 2014, elle est donc entrée en vigueur le 27 mars 2014. C’est cette date qu’il faudra repérer pour distinguer deux périodes: Les charges antérieures au 27 mars 2014 : Pourront être réclamées jusqu’au 27 mars 2017 dans la limite de 5 ans en arrière, à compter de la date de réclamation. A partir du 27 mars 2017, tous les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 et...

ACHAT POUR HABITER délai de rétractation de 10 Jours loi Macron

Le délai de rétractation de l’acheteur non professionnel passe de 7 à 10 jours . Depuis le 8 août 2015, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Le notaire ou l’agence doit vous adresser un courrier recommandé avec accusé de réception ou par tout autre moyen offrant des garanties suffisantes. C’est la première présentation du courrier qui fera courir le délai de 10 jours. Vous pouvez user de la  faculté de rétractation dans ces mêmes formes.  Vous allez acheter ou vendre un bien ? je peux vous accompagner pour une bonne lecture de votre acte . Les actes de vente sont  complexes, l’intervention de l’avocat en amont est une mesure de prévention. Je peux cependant également intervenir après pour vous aider au règlement d’un litige...

LOYERS : les délais de paiement des loyers passent de 24 mois à 3 ans

La Loi Alur du 24 mars 2014 a allongé de 24 mois à 3 ans par son article 27 , les délais que le Juge peut d’office octroyer au locataire s’il est en situation de payer sa dette . Le Juge peut  d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. La question de l’application dans le temps de cette nouvelle disposition a été posée à la Cour de Cassation, laquelle a rendu un avis du 16 février 2015. La Cour de Cassation considère que cette disposition s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR. Le locataire doit démontrer qu’il est en situation de pouvoir payer sa...

Preuve du paiement du loyer

Aux termes de l’article 1315 du Code Civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Ce principe est une règle de base de notre bon vieux droit civil. Il arrive cependant qu’emporté par des considérations sociales, d’équité ou autres, ce principe de base soit quelque peu écarté. La Cour de Cassation qui est le Juge du droit et qui doit vérifier la bonne application du droit par les juridictions du fond , a récemment eu l’occasion de rappeler ce principe: EXTRAIT Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mardi 10 février 2015 N° de pourvoi: 13-26852 « Attendu que pour rejeter la demande de résiliation de bail, l’arrêt retient que le montant du loyer est de 500 euros par mois, mais que Mme X…, à qui il incombe de rapporter la preuve de l’inexécution par la locataire des obligations qui lui incombent, n’établit pas que Mme Y…aurait manqué à son obligation de payer régulièrement le loyer, à défaut de tout décompte ou de production de courriers de réclamation ou de sommations délivrées par huissier de justice ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait à Mme Y…de justifier qu’elle s’était libérée du paiement des loyers, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé ; » Dans cette affaire, le bailleur n’avait pas obtenu la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, lme Juge du fond mettant à sa charge de rapporter la preuve de ces non-paiements; La Cour de Cassation...